전세 사기 피해 막는 법: 깡통 전세부터 중복 계약까지 총정리

시작하며

최근 몇 년 사이 전세 사기를 둘러싼 뉴스가 자주 등장하면서 많은 사람들이 불안감을 느끼고 있다. 특히 ‘빌라 전세’를 중심으로 벌어지는 범죄는 피해 규모가 크고 회복이 어려워 사회적 문제로 자리잡았다. 계약 당시에는 정상이었던 상황이, 계약 후 얼마 지나지 않아 낙찰, 경매, 체납, 신탁 등의 복잡한 상황으로 번지며 세입자가 전세금을 잃는 일이 반복되고 있다.

이 글에서는 전세 사기의 전형적인 수법들을 정리하고, 일상에서 실질적으로 사용할 수 있는 대응 방법을 알아본다. 빌라 전세를 고려하는 사람이라면 반드시 알고 있어야 할 내용이다.

 

1. 깡통 전세란 무엇일까?

‘깡통 전세’는 부동산 시세에 비해 과도하게 높은 전세금으로 인해, 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황을 의미한다. 이 용어는 실제 집값과 비교했을 때 전세금이 너무 높아, 보증금 회수가 거의 불가능할 정도일 때 사용된다.

예를 들어 시세가 1억원인 주택이 있다고 가정해보자. 그런데 집주인은 이 시세를 속여 세입자에게 1억5,000만원으로 알려주고, 이를 기준으로 전세금 1억2,000만원을 받는다. 이후 이 집이 경매로 넘어가면 실제 낙찰가는 시세의 70~80%인 7,000만원에서 8,000만원 수준에 머문다. 결국 세입자는 보증금의 절반 가까이를 잃게 되는 것이다.

이런 유형은 특히 신축 빌라에서 자주 발생한다. 실거래가가 형성되어 있지 않은 신축 주택은 정확한 시세를 파악하기 어렵고, 이를 악용해 전세금을 과도하게 부풀려 책정하는 경우가 많기 때문이다.

 

2. 선순위 권리와 경매 시 배당 순위

또 다른 전세 사기 유형은 선순위 권리가 과다하게 설정되어 있어, 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우다. 등기부등본상 먼저 잡혀 있는 근저당, 압류, 가압류, 다른 임차인의 권리 등이 많을수록 배당 시 세입자의 순위는 밀리게 된다.

많은 이들이 '우선변제권'이 있다는 이유로 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 실제로는 경매 시 4~5순위에 밀려 배당을 거의 받지 못하는 사례도 많다. 특히 세금 체납이 많을 경우 국세, 지방세가 먼저 배당되고, 세입자의 보증금은 나중으로 밀린다.

이런 위험을 피하려면 계약 전에 반드시 다음을 확인해야 한다.

• 등기부등본 상의 선순위 근저당, 전세권, 가압류 등 여부 확인
• 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여 현황 확인
• 집주인의 국세 및 지방세 완납 증명서 요구

2023년부터는 임대차 계약자에게 '체납정보 확인권'이 부여되어, 임대인이 납세증명서를 요구받았을 경우 특별한 사유가 없는 한 반드시 제출해야 한다는 점도 기억해 두자.

 

3. 계약일을 노린 몰래 매매·근저당 설정

많은 세입자들이 계약 당일에 보증금을 지급하고, 그날 이사를 하며 전입신고와 확정일자를 받는다. 그런데 법적으로 전입신고와 확정일자의 효력은 ‘다음날 0시부터’ 발생한다는 점을 모르는 경우가 많다.

이 하루의 시간차를 노려 집주인이 같은 날 제3자에게 집을 팔거나 근저당을 설정해버리면, 세입자의 대항력은 그보다 늦은 것으로 간주되어 보증금을 보호받기 어려워진다. 결국 집이 경매로 넘어갈 경우, 세입자보다 앞선 권리를 가진 이들이 우선 배당을 받아가게 된다.

이러한 상황을 막기 위한 방법은 다음과 같다.

• 잔금 지급 전에 ‘전세권 설정 등기’를 선행해 법적 권리를 명확히 확보한다.
• 계약서에 “잔금 지급 후 일정 기간 동안 제3자에게 매도나 권리 설정 금지” 조항을 넣는다.
• 이사 전, 집주인 동의를 받아 열쇠를 미리 받은 후 전입신고를 먼저 한다.

 

4. 신탁 부동산, 계약 전에 꼭 확인할 것

신탁 부동산이란 부동산 소유자가 자산을 신탁회사에 맡기고, 소유권이 수탁자(신탁사) 명의로 되어 있는 상태를 말한다. 문제는 이 경우 세입자가 신탁자의 이름만 보고 계약을 체결하면, 법적으로 무효가 될 수 있다는 점이다.

즉, 신탁사(수탁자)의 동의 없이 신탁자와 계약을 맺으면, 이후 분쟁 발생 시 세입자는 아무런 법적 권리를 주장할 수 없다.

이러한 상황을 피하려면 아래 사항을 반드시 확인해야 한다.

• 등기부등본에 기재된 ‘소유자’가 실제 계약 상대와 일치하는지 확인
• 수탁자에게 직접 전화해 계약 체결 동의 여부를 확인
• 등기소를 방문해 ‘신탁 원부’를 발급받고 신탁 내용 확인
• 전세보증보험 가입 및 전세대출 가능 여부 확인

만약 보증보험과 대출이 모두 불가능하다면, 해당 계약은 무효로 한다는 특약을 반드시 계약서에 넣어야 한다.

 

5. 이중계약과 중복계약, 어떻게 다른가?

이중계약과 중복계약은 이름은 비슷하지만 성격이 다르다. 이중계약은 진짜 집주인이 아닌 사람이 집주인인 것처럼 속이고 전세 계약을 맺는 사기다. 예를 들어 기존 세입자가 마치 본인이 소유자인 것처럼 위장하고 또 다른 사람에게 전세금을 받고 잠적하는 방식이다.

반면 중복계약은 실제 소유자가 동일한 부동산을 여러 명에게 동시에 전세 계약을 맺는 경우다. 두 세입자 모두 같은 날에 잔금을 지급하고 확정일자를 받으면, 나중에 판결에 따라 한 명만 우선순위를 가지게 되고, 나머지 한 명은 피해를 입게 된다.

이런 피해를 예방하기 위해서는 계약 전 다음과 같은 확인 절차가 필수다.

• 계약 상대자의 신분증을 실물로 확인하고, 등기부등본에 기재된 소유자와 일치하는지 비교
• 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 체크
• 보증금을 지급할 때, 즉시 입주와 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 빠르게 확보

 

마치며

전세 사기는 생각보다 가까운 곳에서 일어난다. 피해 사례를 보면, 누구나 당할 수 있고 그 피해는 평생을 흔들 수 있는 수준이다. 특히 2억~3억원 사이의 전세 계약은 2030 세대와 신혼부부 등 사회 초년생이 주요 대상이기 때문에 더욱 조심해야 한다.

전세 계약을 체결할 때는 반드시 ‘전세보증보험’에 가입할 수 있는 집인지 확인해야 한다. 보험 가입이 안 되는 경우라면, 그 이유를 반드시 파악하고, 계약서에 ‘보증보험 가입이 안 될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다’는 특약 조항을 넣는 것이 안전하다.

사기를 피하는 가장 강력한 방법은 ‘귀찮아도 확인하는 자세’다. 확인은 귀찮지만, 보증금 전액을 잃는 일보다 덜 고통스럽다. 부동산 등기부 열람, 세대 열람, 확정일자 확인, 납세증명서 요청 등은 필수 절차다.

꼼꼼한 확인과 준비가 여러분의 소중한 재산을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법임을 잊지 말자.