1. 시작하며
전세를 놓은 집주인이라면 보증금에 대한 세금 문제를 반드시 확인해야 한다. 특히 최근 들어 간주임대료라는 개념이 다시 주목받고 있으며, 이로 인해 예상치 못한 세금 부담을 겪는 집주인들이 많아지고 있다.
간주임대료는 정부가 전세 보증금에서 발생할 수 있는 가상의 이자 수익을 계산하여 세금을 부과하는 제도이다. 쉽게 말해, 보증금을 은행에 예치했다면 받을 법한 이자를 소득으로 간주하고 세금을 부과하는 것이다.
특히, 2024년부터 간주임대료 이자율이 3.5%로 인상되면서 집주인들이 부담해야 할 세금이 더 커졌다. 이번 글에서는 간주임대료의 개념, 적용 대상, 계산법, 그리고 절세 전략까지 자세히 정리해 보겠다.
2. 간주임대료란 무엇인가?
간주임대료는 정부가 전세 보증금에서 발생할 것으로 예상되는 이자를 소득으로 간주하여 세금을 부과하는 방식이다. 이는 실제로 발생한 소득이 아닌, 정부가 가정한 가상의 수익을 기준으로 세금을 계산한다는 점에서 논란이 되기도 한다.
- 간주임대료의 개념
- 집주인이 전세 보증금을 받으면, 정부는 이를 은행에 예금한 것으로 간주한다.
- 정부는 해당 보증금이 일정 이자율로 수익을 발생시킨다고 가정한다.
- 그 예상 이자를 기준으로 세금을 부과한다.
즉, 실제로 은행에 예치하지 않았더라도 보증금이 있는 한 정부는 가상의 수익을 계산하여 세금을 매긴다.
3. 간주임대료 계산 방식
정부는 간주임대료를 다음과 같은 공식으로 계산한다.
(보증금 총액 - 3억원) × 60% × 이자율 (3.5%)
- 보증금 7억원 기준 예시
- 총 보증금: 7억원
- 3억원을 공제한 후 남은 금액: 4억원
- 60% 적용: 2.4억원
- 3.5% 이자율 적용: 840만원 (연 소득으로 간주)
이 금액이 소득으로 간주되며, 이에 대한 소득세와 종합소득세가 부과된다.
4. 간주임대료 적용 대상
간주임대료가 모든 집주인에게 적용되는 것은 아니다. 다음 조건을 충족해야 과세 대상이 된다.
- 전세 보증금 총액이 3억원을 초과하는 경우
- 주택을 3채 이상 보유한 경우
- 간주임대료 적용 제외 대상
- 전용면적 40㎡ 이하
- 기준시가 2억원 이하
이러한 소형 주택들은 간주임대료 과세 대상에서 제외되므로, 세금 부담을 줄이는 방법으로 활용할 수 있다.
5. 절세 전략
① 임대사업자로 등록
임대사업자로 등록하면 여러 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.
- 필요 경비 공제율 50% → 60% 확대
- 소득 공제 한도 200만원 → 400만원 증가
② 소형 주택 활용
전용면적 40㎡ 이하 또는 기준시가 2억원 이하의 주택은 간주임대료 과세 대상에서 제외되므로, 절세 전략으로 고려할 수 있다.
③ 신고 기한 준수
신고 기한을 지키지 않으면 가산세가 부과될 수 있으므로 반드시 신고 기한을 확인해야 한다.
6. 마치며
전세 보증금도 세금 대상이라는 사실을 모르는 집주인들이 많다. 특히 2024년부터 간주임대료 이자율이 3.5%로 인상되면서 세금 부담이 커졌다. 자신의 주택이 과세 대상인지 확인하고, 적절한 절세 전략을 활용하여 세금 부담을 줄이는 것이 중요하다.
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