1. 시작하며
부모님과 함께 살기를 고려할 때, 가장 신경 써야 할 부분 중 하나가 부동산 세금 문제다. 부모님과 자녀가 각각 집을 보유하고 있다면, 주택 수 증가에 따른 취득세, 양도소득세, 종부세 등의 세금 부담이 커질 가능성이 있다. 계획 없이 매매하거나 증여할 경우, 예기치 않은 세금 문제를 맞닥뜨릴 수 있다. 이번 글에서는 합가 과정에서 세금을 최소화하는 방법을 살펴보겠다.
2. 부모님과 합가할 때 고려해야 할 세금
- 취득세: 주택을 추가로 구입하면 취득세율이 달라진다. 3주택 이상이면 최대 12%까지 증가할 수 있다.
- 양도소득세: 보유한 주택을 매도할 때 비과세 요건을 충족하지 않으면 높은 세금을 내야 할 수 있다.
- 종합부동산세: 다주택자는 종부세 부담이 증가할 수 있어 신중한 전략이 필요하다.
3. 주택 매도는 어떤 순서로?
(1) 오피스텔을 먼저 매도하는 이유
- 오피스텔이 주거용으로 등록되어 있다면 주택 수에 포함될 가능성이 있다.
- 거주 중이라 비과세 적용이 어렵다면 우선 처분하는 것이 세금 절약에 도움이 된다.
(2) 세대 합가 전에 주택 매도 필요
- 부모님과 합가하면 세대원으로 간주되어 주택 수에 영향을 미친다.
- 부모님 주택을 매입할 계획이라면, 세대 분리를 유지하는 것이 절세에 유리할 수 있다.
4. 부모님 집을 매입 또는 증여받을 경우 절세 방법
(1) 부모님 주택을 매입할 경우
- 부모님이 보유한 주택이 조정대상지역이면 비과세 혜택이 어려울 수 있다.
- 시가보다 낮은 가격으로 거래하면 증여세 문제가 발생할 수 있다.
(2) 증여를 활용하는 절세 전략
- 부모님이 자녀에게 부동산을 증여할 경우, 10년 동안 5천만원까지 증여세 없이 증여 가능하다.
- 단, 증여 후 5년 이내 매도하면 증여 당시 취득가액이 인정되지 않아 양도세 부담이 커질 수 있다.
(3) 상생 임대주택 활용
- 부모님 집을 매입한 후 상생 임대주택으로 등록하면 2년 실거주 요건 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.
- 이때, 직전 계약 대비 임대료 상승률을 5% 이하로 유지해야 한다.
5. 신축 아파트로 이사하기 전 체크할 사항
(1) 기존 주택 처분 시점 전략
- 부모님이 보유한 주택을 먼저 매도하면 비과세 혜택을 받을 가능성이 커진다.
- 자신이 보유한 주택도 비과세 요건을 충족한 후 매도하는 것이 절세에 유리하다.
(2) 거래 비용 줄이기
- 불필요한 거래를 줄이면 취득세와 양도세 부담을 최소화할 수 있다.
- 세법을 충분히 이해하고 진행하면 예상치 못한 지출을 막을 수 있다.
6. 마치며
부모님과 합가를 계획할 때는 부동산 세금 문제를 면밀히 검토해야 한다. 기존 주택을 어떤 순서로 처분할지, 부모님 주택을 증여받을지 매수할지, 신축 아파트로 이사하는 과정에서 발생할 세금 이슈까지 신중하게 따져봐야 한다. 계획 없이 거래하면 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있으므로, 전문가와 상담 후 최적의 절세 전략을 세우는 것이 바람직하다.
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